Banki zaostrzają kryteria wobec osób prywatnych. Firmy i rolnicy z majątkiem zaczynają omijać banki

W III kwartale 2026 r. banki zaostrzyły kryteria kredytów konsumpcyjnych najmocniej od lat (saldo netto ok. −65% według ankiety NBP). Jednocześnie nadal łagodziły warunki dla firm. Efekt? Coraz więcej przedsiębiorców i rolników z wartościową nieruchomością słyszy w banku „nie” i szuka finansowania opartego wyłącznie na wartości zabezpieczenia.

Co pokazuje ankieta NBP?

Z kwartalnej ankiety Narodowego Banku Polskiego (wyniki za III kwartał 2026 r.) wynika, że w III kwartale banki zaostrzyły kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych i konsumpcyjnych. Najsilniejsze zaostrzenie dotyczyło kredytów konsumpcyjnych. Było to pierwsze zaostrzenie kryteriów kredytów mieszkaniowych od siedmiu kwartałów. Dane te potwierdzają, że banki coraz ostrożniej podchodzą do ryzyka związanego z gospodarstwami domowymi, jednocześnie utrzymując większą otwartość wobec sektora przedsiębiorstw.

Banki uzasadniały zaostrzenie głównie pogorszeniem perspektyw makroekonomicznych oraz wzrostem ryzyka związanego z sytuacją finansową gospodarstw domowych. Jednocześnie wobec firm nadal przeważała ostrożna otwartość. Taki podział polityki kredytowej nie jest nowy, ale w 2026 roku stał się wyraźniejszy niż w poprzednich kwartałach.

W praktyce oznacza to, że osoby fizyczne – nawet z przeciętną historią kredytową – muszą liczyć się z wyższymi wymaganiami dotyczącymi zdolności, wkładu własnego i dokumentacji. Firmy, które dysponują stabilnymi przychodami i majątkiem, nadal mają relatywnie łatwiejszy dostęp do finansowania bankowego, choć i tutaj banki podnoszą poprzeczkę w zakresie zabezpieczeń i monitoringu.

„Widzimy wyraźny podział rynku. Banki ostrożniej podchodzą do ryzyka konsumenckiego, a jednocześnie nadal chcą finansować firmy. Dla rolników i przedsiębiorców, którzy mają wartościową ziemię lub nieruchomość, ale nie idealną historię w BIK, oznacza to, że klasyczny kredyt bankowy często przestaje być realną opcją. Rynek zaczyna coraz wyraźniej rozróżniać ryzyko oparte na scoringu od ryzyka opartego na realnym zabezpieczeniu majątkowym. To zmiana, która będzie miała konsekwencje jeszcze przez kolejne kwartały.”

— Artur Orzełowski, członek Komisji ds. Rynku Finansowego BCC

Zadłużenie w rolnictwie – poprawa z wyraźnymi różnicami regionalnymi

Na koniec czerwca 2026 r. przeterminowane zobowiązania sektora rolnictwa wyniosły 653,8 mln zł – najniższy poziom od pięciu lat (spadek o 1,7 mln zł rok do roku). Średnia zaległość na jednego dłużnika spadła do ok. 256,6 tys. zł. Liczba dłużników wzrosła jednak z 2 515 do 2 548. Poprawa w ujęciu ogólnopolskim nie oznacza jednak równomiernej sytuacji we wszystkich regionach kraju.

Największy wzrost kwotowy odnotowano w województwie lubelskim (do 126 mln zł), a najszybszy procentowo w lubuskim (+34%). Z danych GUS wynikało wcześniej, że wskaźnik oceny ogólnej sytuacji gospodarstw rolnych pod koniec 2025 roku był najniższy od trzech lat. To pokazuje, że część gospodarstw nadal mierzy się z problemami płynnościowymi, mimo ogólnej poprawy statystyk zadłużenia. Regionalne różnice wynikają zarówno z różnej struktury produkcji, jak i z lokalnych warunków pogodowych oraz cenowych w poprzednich sezonach.

W praktyce oznacza to, że rolnicy z województw, w których zaległości rosną, mogą mieć trudniejszy dostęp do finansowania bankowego, nawet jeśli dysponują wartościowym majątkiem. W takich przypadkach coraz częściej pojawia się pytanie o alternatywne formy finansowania oparte na wartości ziemi lub innych nieruchomości – np. pożyczkę pod zastaw ziemi rolnej.

Co to oznacza w praktyce dla firm i rolników?

Zaostrzenie polityki bankowej wobec gospodarstw domowych przy jednoczesnym utrzymywaniu większej otwartości wobec firm tworzy wyraźny podział rynku. Podmioty z wartościowym majątkiem rzeczowym (ziemia, nieruchomości), ale słabszą historią kredytową lub scoringiem, coraz częściej słyszą odmowę w banku – nawet jeśli wartość zabezpieczenia znacznie przekracza wnioskowaną kwotę. Dotyczy to zarówno rolników, jak i małych i średnich firm, które nie mają idealnej historii w BIK lub których przychody charakteryzują się sezonowością.

W efekcie finansowanie zabezpieczone hipoteką na nieruchomości staje się dla części z nich praktyczną alternatywą. Decyzja w takim modelu opiera się przede wszystkim na wartości i stanie prawnym zabezpieczenia, a nie na klasycznej zdolności kredytowej liczonej jak w banku. Jest to szczególnie widoczne w przypadku rolników i firm, które chcą sfinansować inwestycje lub spłacić droższe zobowiązania bez angażowania pełnej zdolności kredytowej. Taki model nie jest nowy, ale w 2026 roku zyskuje na znaczeniu właśnie ze względu na zaostrzenie polityki bankowej.

Warto podkreślić, że finansowanie pod zastaw nie zastępuje kredytu bankowego, ale uzupełnia go w sytuacjach, w których bank odmawia lub proponuje warunki nieadekwatne do potrzeb. Dla części podmiotów jest to jedyna realna możliwość uzyskania kapitału w rozsądnym czasie.

„Przy finansowaniu pod zastaw kluczowe jest prawidłowe ustanowienie hipoteki i weryfikacja stanu prawnego nieruchomości. Dobrze przygotowana umowa i wpis do księgi wieczystej dają obu stronom jasne zabezpieczenie, co w praktyce często pozwala na szybszą decyzję niż w standardowym procesie bankowym. Warto też pamiętać, że przy egzekucji z nieruchomości rolnej część ograniczeń z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego ulega złagodzeniu lub w ogóle nie znajduje zastosowania. Dlatego przy ocenie ryzyka patrzymy nie tylko na stan księgi wieczystej, ale też na realną zbywalność gruntu.”

— Przemysław Markowicz, prawnik, Duoinvest

Na co zwrócić uwagę przy wyborze finansowania pod zastaw?

1. Wartość i rodzaj nieruchomości – ziemia, budynki i lokale są oceniane różnie pod kątem płynności i czasu ewentualnej egzekucji. Ziemia rolna jest akceptowana, ale banki i pożyczkodawcy patrzą na jej klasę, lokalizację i powierzchnię użytków rolnych.
2. Stan prawny – czysta księga wieczysta i brak służebności obniżających atrakcyjność znacząco wpływają na warunki. Jakiekolwiek spory lub nieuregulowane kwestie mogą wydłużyć proces lub uniemożliwić finansowanie.
3. Koszty całkowite – oprocentowanie + prowizja + notariusz + wpis do KW. Warto porównywać całkowity koszt, a nie tylko samą prowizję lub oprocentowanie. Koszty notarialne i sądowe są stałe i powinny być uwzględnione w kalkulacji.
4. Elastyczność spłaty – raty równe lub spłata balonowa mogą lepiej odpowiadać sezonowości przychodów (szczególnie w rolnictwie). Warto negocjować harmonogram dopasowany do cyklu przychodów.
5. Doświadczenie pożyczkodawcy – transparentność warunków i szybkość decyzji. Warto sprawdzić, czy pożyczkodawca ma doświadczenie w finansowaniu zabezpieczonym i czy jasno komunikuje wszystkie warunki.

Szerszy kontekst rynkowy

Zaostrzenie polityki kredytowej banków w III kwartale 2026 r. nie jest zjawiskiem odosobnionym. W poprzednich kwartałach banki stopniowo podnosiły wymagania wobec gospodarstw domowych, a dane z ankiety NBP potwierdzają, że proces ten przyspieszył. Jednocześnie sektor przedsiębiorstw nadal korzystał z relatywnie lepszych warunków. Taki podział polityki kredytowej odzwierciedla różnice w ocenie ryzyka: banki postrzegają gospodarstwa domowe jako bardziej wrażliwe na pogorszenie sytuacji makroekonomicznej, podczas gdy firmy z solidnym majątkiem i przychodami są oceniane bardziej elastycznie.

W praktyce oznacza to, że część podmiotów, które jeszcze rok czy dwa lata temu bez problemu uzyskiwały finansowanie bankowe, obecnie słyszy odmowę lub otrzymuje oferty z wyższymi wymaganiami dotyczącymi zabezpieczeń. Dotyczy to szczególnie małych firm i gospodarstw rolnych, których przychody charakteryzują się sezonowością lub które mają historię kredytową z pojedynczymi opóźnieniami. W takich sytuacjach wartość nieruchomości staje się kluczowym argumentem przy poszukiwaniu alternatywnych źródeł finansowania.

Warto też zauważyć, że zaostrzenie kryteriów dotyczy nie tylko nowych kredytów, ale również refinansowania i podwyższania istniejących limitów. Podmioty, które dotychczas korzystały z elastycznych linii kredytowych, mogą napotkać trudności przy ich odnowieniu, co dodatkowo zwiększa zainteresowanie finansowaniem zabezpieczonym hipoteką.

Perspektywy na kolejne kwartały

Banki w ankietach NBP sygnalizowały, że w kolejnych kwartałach mogą utrzymać ostrożne podejście do kredytów konsumpcyjnych i mieszkaniowych. Jednocześnie wobec firm nadal przeważała ostrożna otwartość. Jeśli sytuacja makroekonomiczna nie ulegnie wyraźnej poprawie, podział ten może się utrzymać. Dla podmiotów z wartościowym majątkiem, ale słabszą historią kredytową, oznacza to, że finansowanie zabezpieczone hipoteką pozostanie realną alternatywą jeszcze przez dłuższy czas.

Warto też obserwować prace nad nową ustawą o kredycie konsumenckim. Zaostrzenie regulacji konsumenckich może dodatkowo ograniczyć dostępność niezabezpieczonych produktów, co pośrednio zwiększy zainteresowanie finansowaniem opartym na zabezpieczeniu. Nie zmienia to jednak fundamentalnej zasady: przy hipotece decyzja nadal opiera się głównie na wartości i stanie prawnym nieruchomości.

W dłuższej perspektywie kluczowe będzie to, czy banki utrzymają obecny podział polityki kredytowej, czy też – w przypadku poprawy sytuacji makroekonomicznej – ponownie złagodzą kryteria wobec gospodarstw domowych. Do tego czasu finansowanie zabezpieczone pozostanie ważnym elementem rynku dla podmiotów, które nie spełniają rygorystycznych kryteriów bankowych – także dla firm z negatywnym wpisem w BIK.

Podsumowanie i rekomendacje

Najnowsze dane z 2026 roku pokazują dwa równoległe trendy: banki ostrożniej podchodzą do gospodarstw domowych, a część sektorów (w tym rolnictwo) nadal mierzy się z wyzwaniami płynnościowymi. Finansowanie zabezpieczone nieruchomością staje się praktycznym rozwiązaniem dla podmiotów z wartościowym majątkiem, które nie spełniają rygorystycznych kryteriów bankowych. Nie jest to rozwiązanie dla każdego, ale w wielu przypadkach pozwala uzyskać kapitał wtedy, gdy bank odmawia lub proponuje warunki nieadekwatne do potrzeb.

Rekomendacja: Przy wyborze oferty zawsze porównuj całkowity koszt i dokładnie weryfikuj stan prawny zabezpieczenia. W przypadku gruntów rolnych warto ocenić nie tylko wartość, ale też realną zbywalność w ewentualnej egzekucji. Warto też sprawdzić doświadczenie pożyczkodawcy i jasność warunków umowy.

Źródła: NBP, „Sytuacja na rynku kredytowym – wyniki ankiety do przewodniczących komitetów kredytowych” (wyniki za III kwartał 2026 r.); BIG InfoMonitor i BIK – zaległości sektora rolnictwa (czerwiec 2026 r.); GUS – koniunktura w gospodarstwach rolnych (IV kwartał 2025 r.).

Dane i cytaty z tego raportu można wykorzystywać w publikacjach z podaniem źródła: Bezpieczne Kredyty (bezpiecznekredyty.pl) wraz z linkiem do tego artykułu. Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi oferty w rozumieniu Kodeksu cywilnego ani porady prawnej.

Masz pytania o swoją sytuację? Napisz do nas przez formularz kontaktowy albo zadzwoń: 22 499 47 86 (pn–pt 9–15).